Expansión urbana y cobertura sanitaria tensionan el desarrollo del suelo: 63% del terreno normado no cuenta con las condiciones básicas
Un informe del Centro de Estudios de Ciudad y Territorio determinó que una proporción significativa del suelo definido para desarrollo urbano no cuenta con condiciones básicas para su materialización, como acceso a agua potable y alcantarillado. El valor de los terrenos dentro de las áreas operacionales de las sanitarias puede triplicarse.
El crecimiento de las ciudades chilenas continúa avanzando, pero no siempre lo hace de manera alineada con la planificación ni con la provisión de servicios básicos. Así lo revela el documento de trabajo “Análisis de suelo disponible para el desarrollo urbano” elaborado por el Centro de Estudios de Ciudad y Territorio (CECT), que examina la relación entre normativa urbana, expansión física, cobertura sanitaria y mercado de suelo.
De acuerdo con el informe, las principales ciudades del país han experimentado un crecimiento horizontal sostenido del 2% anual, alcanzando una expansión bruta de 26.609,9 hectáreas entre 2017 y 2024, equivalente a un aumento del 14,3% en su superficie urbana. Si bien la mayor parte de este crecimiento, un 60,8%, se ha producido dentro de los límites urbanos definidos por los instrumentos de planificación, aún persiste una expansión significativa fuera de estas áreas: 39,4% del total.
Este fenómeno no es homogéneo a nivel territorial. Regiones como Arica y Parinacota, Atacama y Los Ríos presentan niveles críticos, con más del 60% del crecimiento urbano fuera del área planificada, lo que evidencia tensiones entre la normativa vigente y las dinámicas reales de ocupación del territorio.
En contraste, algunas ciudades han logrado encauzar su expansión dentro de áreas previstas. Es el caso de Antofagasta, donde el crecimiento se ha desarrollado mayormente dentro de su área planificada, reflejando instrumentos territoriales más ajustados a la demanda urbana.
Desconexión entre planificación y cobertura sanitaria
Uno de los principales hallazgos del análisis del CECT es la existencia de una brecha estructural entre el suelo urbano planificado y la cobertura sanitaria. A nivel nacional, apenas un 37% del suelo urbano normado se encuentra dentro del territorio operacional de las empresas sanitarias, dejando un 63% fuera de cobertura.
Esta situación implica que una proporción significativa del suelo definido para desarrollo urbano no cuenta con condiciones básicas para su materialización, como acceso a agua potable y alcantarillado.
Las diferencias regionales son marcadas. Mientras en la Región Metropolitana cerca del 70% del suelo normado dispone de cobertura sanitaria, en regiones como Atacama o Antofagasta esta cifra cae por debajo del 20%, profundizando desigualdades territoriales.
Amplia disponibilidad de suelo, pero con baja factibilidad inmediata
El documento también identifica que el 65% del suelo urbano normado en Chile no está construido, lo que equivale a más de 487 mil hectáreas disponibles. Sin embargo, su potencial real de desarrollo es limitado: solo un 13% de este suelo se ubica dentro de territorios operacionales de empresas sanitarias, mientras que el 87% restante carece de esta cobertura.
Esta situación plantea un desafío clave ya que, a pesar de la disponibilidad de terrenos, se requiere inversiones previas en infraestructura sanitaria para poder ser efectivamente urbanizada.
El rol de la infraestructura en el valor del suelo
El informe del equipo de Análisis Territorial del CECT da cuenta, además, de que el acceso a servicios sanitarios también impacta directamente en el mercado de suelo. El análisis de más de 26 mil transacciones realizadas entre 2020 y 2025 muestra una diferencia sustantiva en los precios según cobertura.
A nivel nacional, el valor promedio del suelo dentro de territorios operacionales sanitarios alcanza 3,4 UF/m², mientras que fuera de estas áreas el precio cae a 1 UF/m². Esta brecha se agudiza en zonas de alta demanda, como la Región Metropolitana, donde el suelo con cobertura sanitaria puede cuadruplicar su valor respecto a áreas sin factibilidad.
El patrón se repite en prácticamente todo el país, consolidando a la infraestructura sanitaria como un factor estructurante del mercado de suelo urbano.
Dinámicas urbanas diferenciadas: Santiago y Antofagasta
El análisis examina en detalle los casos de Santiago y Antofagasta, que reflejan realidades urbanas contrastantes.
En Santiago, la expansión se concentra en la periferia, donde predominan amplias áreas urbanas no construidas, muchas de ellas fuera de territorios operacionales sanitarios. Esto genera un escenario de alta disponibilidad de suelo, pero con barreras para su desarrollo inmediato.
Por su parte, Antofagasta presenta una configuración distinta: cuenta con importantes reservas de suelo urbanizable, varias de ellas dentro del territorio operacional de las sanitarias, lo que facilita su potencial de desarrollo. Sin embargo, su crecimiento está condicionado por restricciones geográficas.
